• Background Image

    Úschova – bankovní, notářská a advokátní

Při koupi nemovitosti jsou pro prodávajícího i kupujícího podstatná dvě kritéria. Rychlost a bezpečnost. Právě úschova je jeden z nástrojů, který pomáhá vyvážit obě zmiňované věci a pomoci oběma stranám dojít k jejich cíli. Převodu nemovitosti a zaplacení kupní ceny. Je totiž nutné brát v potaz, že k nabytí vlastnického práva dojde až zápisem do katastru nemovitostí a ne ihned po zaplacení kupní ceny.

Podstatou úschovy je složení kupní ceny k třetímu nezávislému subjektu, který na základě trojstranné smlouvy o úschově oběma stranám garantuje, že buď po převodu vlastnického práva z prodávajících na kupující (skrze vložení kupních smluv do katastru nemovitostí) převede peníze na účet prodávajícího, nebo naopak kupujícímu složenou kupní cenu vrátí. To by nastalo v případ, když by k převodu vlastnického práva nakonec nedošlo, nebo kdyby nemovitost po převodu měla právní vady (exekuce, věcná břemena, …) způsobené prodávajícím, na kterých se obě strany dopředu nedohodli.

Využití úschovy je tak WIN-WIN situace pro obě strany, protože ani jedna ze strany není v procesu prodeje nemovitosti oproti té druhé znevýhodněná. Pokud se totiž obě strany rozhodnou, že úschovu nevyužijí, tak vždy nastane okamžik, kdy riziko je buď na straně prodávajícího nebo kupujícího. Druhá strana je tak neúměrně zvýhodněná.

Nejčastěji mohou nastat tři situace:

  1. Platba kupní ceny nastane až po podpisu kupních smluv a převodu vlastnického práva na katastru nemovitostí. V této situaci nese prodávající riziko, že kupující nezaplatí. Prodávající sice odstoupí od kupní smlouvy, ale vrácení nemovitosti se bude muset domáhat soudně.
  2. Platba kupní ceny nastane po podpisu kupních smluv, ale před převodem vlastnického práva na katastru nemovitostí. V této situaci nese riziko kupující, protože již zaplatil kupní cenu, ale až následně má dojít k vložení kupních smluv do katastru nemovitostí a převodu vlastnického práva. Zároveň může katastr kupní smlouvu pro chybu odmítnout a musí se řešit podpis a vklad nové smlouvy.
  3. Platba kupní ceny nastane po podpisu kupních smluv a započetí procesu převodu vlastnického práva (skrze návrh na vklad vlastnického práva), kdy tento proces při nevyužití úschovy vyžadují některé banky při čerpání hypotéky. Riziko zde nese prodávající, protože již začali běžet procesy směřující k převodu vlastnického práva a standardně lze přerušit jen při souhlasu obou stran (= při nezaplacení je po převodu vlastnického práva nutné vrácení nemovitosti řešit soudně).

V souvislosti s bezpečností je velmi důležitý výběr schovatele, protože v případě špatného výběru úschova postrádá smysl. V souvislosti s uschováním kupní ceny u nemovitostí se nejčastěji setkáme úschovou notářskou, advokátní a bankovní. Občas se můžete setkat také s úchovou u realitní kanceláře, ale tuto volbu nemůžeme doporučit.

Notářská úschova

Notářská úschova je úschova kupní ceny u státem jmenovaného notáře. Její cena je dána notářským tarifem a ze všech možností bývá obvykle nejdražší (z prvních 100 000 Kč 1,2 %, z přebývající částky až do 500 000 Kč 0,6 %, z přebývající částky až do 1 000 000 Kč 0,4 %, z přebývající částky až do 10 000 000 Kč, 0,2 %, z přebývající částky až do 30 000 000 Kč tarifní 0,1 %) a při částce 3 miliony tak cena například činí 9 600 Kč. Notáři musí být ze zákona pojištěni a peníze jsou na speciálním účtu, který je oddělen od majetku notáře. Z hlediska bezpečnosti se jedná o poměrně bezpečnou variantu a zatím u nás není známa situace, kdy by notář s penězi klientů z prodeje nemovitosti „zmizel“.

Advokátní úschova

Advokátní úschova není z hlediska ceny ničím omezena a obvykle bývá levnější než notářská či bankovní úschova (lze ji sehnat od cca 4 000 Kč), ale zase bývá nejvíce flexibilní. I advokáti musí být ze zákona pojištěni a peníze jsou též na odděleném účtu. Z minulosti jsou však již známé případy, kdy advokát s penězi klientů utekl, a proto považujeme advokátní úschovu za méně bezpečnou než úschovu notářskou nebo bankovní.

Bankovní úschova

Bankovní úschova je oproti předchozím dvěma typům méně flexibilní a cena je dána pevným sazebníkem banky (obvykle 0,2% či 0,3% s minimem a maximem okolo 5 000 Kč a 20 000 Kč). Zároveň některé banky tuto úschovu ani neposkytují. Z hlediska bezpečnosti však výběr úschovy u velké a renomované banky považujeme za nejvíce bezpečný způsob, protože banky vám s penězi „nezmizí“.

Úschova u realitní kanceláře

Úschova u realitní kanceláře je mnohdy realitními makléři klientům nabízena. Hlavním problémem je, že obvykle nemají tyto realitní kanceláře žádné pojištění, a navíc peníze ani nebývají na účtu odděleném od provozních peněz realitní kanceláře, takže kromě zpronevěření peněz se může stát, že tyto peníze budou zabaveny v případě insolvence dané kanceláře. Tuto úschovu v žádném případě nedoporučujeme, protože cenová úspora nemůže vyvážit rizika s tím spojená.

Při nastavování úschovy zároveň doporučujeme nastavit v rámci výplaty peněz i to, aby daň z nabytí nemovitosti (v případě, kdy ji platí prodávající) šla z úschovy přímo na účet finančního úřadu, protože jako kupující ručíte za to, že daň bude zaplacena a vyhnete se tak riziku, že daň zaplacenou v rámci kupní ceny budete muset platit ještě jednou.

Dále doporučujeme úschovu u renomované banky, ale ať už si však vyberete úschovu notářskou, advokátní či bankovní, tak vždy půjde o lepší variantu, než přímá výplata peněz. Je nutné si uvědomit, že cena za úschovu (obvykle navíc cenu platí obě strany napůl) je oproti kupní ceně zanedbatelná a riskovat kvůli několika jednotkám tisíc majetek v hodnotě miliónů jistě není racionální nápad.