• Background Image

    Typy odhadů ceny nemovitostí

    06/04/2016

06/04/2016

Typy odhadů ceny nemovitostí

Při prodeji nemovitosti nutně musíte řešit cenu, kterou za vaši nemovitost budete požadovat. Při využití realitní kanceláře vám makléř buď jen řekne svůj návrh částky, za kterou by nemovitost doporučoval nabízet, nebo vám realitní kancelář zpracuje svůj vlastní odhad. Problémem těchto postupů je však to, že ho netvoří certifikovaný odborník a vy si tak nemůžete být jisti, jestli realitní makléř má opravdu natolik velké zkušenosti s daným typem nemovitostí a danou oblastí, že určená cena bude odpovídat ceně tržní, protože pokud by tomu tak nebylo, tak můžete vaši nemovitost prodat i o statisíce korun levněji než by bylo bývalo možné (setkal jsem se i s navrženou cenou o 1 milion menší než byla cena tržní) a vůbec o tom nemusíte vědět, protože pokud např. prodávající zaplatí celou částku v hotovosti, tak se klasický tržní odhad ani řešit nebude. Ale i kdyby prodávající řešil hypotéku a tím pádem i tržní odhad, který by vyšel výrazně výše, tak jsou již podepsané rezervační smlouvy a vy nemůžete bez sankce od smlouvy odstoupit či požadovat vyšší kupní cenu. Za odhad tržní ceny či zpracování odhadu od realitní kanceláře sice napřímo nic neplatíte, ale v konečném důsledku se vám tento typ odhadu může velmi prodražit.

V souvislosti s bydlením se krom výše zmíněného odhadu můžete setkat s několika druhy ocenění nemovitosti od certifikovaných odborníků, ale pokud s realitním trhem nemáte dosud zkušenosti, tak jejich rozlišení a užití je pro většinu lidí španělská vesnice. Zrovna dnes jsem mluvil s klientem, který volal odhadci kvůli odhadu nemovitosti pro úvěrové řízení, a když se ho asistentka odhadce zeptala, jaký druh odhadu potřebuje, tak nevěděl. V následujícím textu vám tak vysvětlím základní rozdíly mezi hlavními typy ocenění nemovitostí. Nemělo by se vám tak stát, že např. finančnímu úřadu či vaší bance předložíte nekompatibilní odhad.

Základní druhy odhadů nemovitostí jsou dva, tržní odhad a znalecký posudek. Setkat se však můžete i s termíny jako „odhad z cenových map“ či třeba „online odhad“, kdy však jde jen o zjednodušené verze prvních dvou jmenovaných.

Znalecký posudek

Nejprve si něco povězme o znaleckém posudku (jinak známý také jako administrativní či úřední odhad). Znalecký posudek mohou vytvářet jen osoby jmenované soudem či ministrem spravedlnosti, přičemž pro jmenování je třeba splnit velmi přísné podmínky (vzdělání, praxi, atd.). Posudek je vytvářen na základě prováděcí vyhlášky zákona o oceňování (Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku a Vyhláška č. 540/2002 Sb.) a do výpočtu ceny vstupují věci jako koeficient polohy (v Praze tak bude vyšší než například v Aši), koeficient změny cen stavebních prací (zveřejňuje ho ČSÚ), členění staveb dle různých hledisek (využití, druhu atd.), stáří nemovitosti, užitý stavební materiál atd.

Znalec je tak při určování „svázán“ ministerskými tabulkami a nemůže tak do výpočtu ceny zohlednit subjektivní kritéria typu umístění vedle skládky či aktuální převis poptávky po daných nemovitostech nad nabídkou. Nejčastěji se s tímto typem odhadů můžete setkat při výpočtu daně z nabytí nemovitých věcí, kde u některých typů nemovitosti se bez něj stále neobejdete, ale u základních typů nemovitostí již není třeba a spočítá si ho přímo FÚ na základě údajů od vás (více na www.financnisprava.cz/cs/dane-a-pojistne/dane/dan-z-nabyti-nemovitych-veci/urceni-smerne-hodnoty). U tohoto typu odhadu se tak klidně může stát, že zlatá vana za milion bude mít v rámci posudku hodnotu toho milionu, který byl potřeba na její pořízení, ale již nic nevypovídá o tom, za jakou cenu je možné tuto nemovitost reálně prodat.

Tržní odhad

Jinak je tomu u tržních odhadů. Ty nesvazují tak striktní pravidla jako u znaleckých posudků, a proto je krom soudních znalců mohou vytvářet i osoby s koncesí od ministerstva průmyslu a obchodu. Základem pro jeho vytváření je srovnání nabídky a poptávky, protože odhadce porovnává (proto se tak někdy můžete setkat s termínem srovnávací odhad) vaši nemovitosti s obdobnými nemovitostmi ve vašem okolí a na základě průměrných cen za m2 těchto nemovitostí vypočítá tržní cenu vaši nemovitosti. V mém oblíbeném příkladu se zlatou vanou se tak tato vana těžko projeví v odhadu cenou 1 mil. Kč.

Když třeba bydlíte v „králíkárně“ (takové ty nemovitosti na okraji měst, kde jsou pozemky tak velké, že si z obou oken vašeho domu podáváte ruce s vašimi sousedy), kde se okolní srovnatelné nemovitosti prodávají v průměru za dva miliony Kč a vany tam stojí 15 000 Kč, tak se zlatá vana promítne do ceny nemovitosti jen pár desítkami tisíc. Výjimkou by asi bylo Beverly Hills, kde vany za milion dost možná budou standardem. S tímto typem odhadů se můžete setkat při úvěrovém řízení v bance, protože pro banku je hlavní to, za jakou cenu by mohli nemovitost prodat za standardní situace, aniž by museli čekat na „zázrak“ v podobě kupujícího, který na cenu nehledí, kdybyste svůj úvěr přestali splácet (i proto jsou 100% hypotéky dražší než 70%, protože v prvním případě by banka nemovitost nemusela prodat ani za cenu, která by pokryla váš závazek. I pokud byste nemovitost kupovali za „hotové“, případně řešili vypořádání majetku v rámci rozvodu či vypořádání podílového spoluvlastnictví, tak byste měli volit tento druh odhadu, který vám ukáže, jestli cena požadovaná protistranou není náhodou přepálená.

Pro zajímavost mohu dát k dispozici zkušenost jednoho našeho klienta, který chtěl na svém pozemku v hodnotě 1 milion Kč stavět (ano, i pro hypotéku na výstavbu se používá tento typ odhadu!) rodinný dům s rozpočtem 5,5 milionu Kč a odhadce banky určil cenu domu po dokončení pouze na 4 miliony s odůvodněním, že velikost (značná) nemovitosti a druh použité technologie (srubová stavba) se nehodí pro danou oblast (chatová oblast) a vysoké pořizovací náklady plus dopravní situace tomu také nepomohly. V jiné oblasti a na jiném místě by tak tento dům měl možná cenu i 7 milionů, ale zde ne.

To je také důvodem, proč lidé nelibě nesou, když se do okolí jejich nemovitosti nastěhují problémoví spoluobčané nebo pokud se v dané oblasti plánuje spalovna odpadu či třeba těžba, protože tyto vlivy mají vliv na poptávku a nižší poptávka sebou nese logicky nižší možnou požadovanou cenu.

Online odhad

Setkat se také můžete s tzv. on-line odhadem, což je však jen odhad vypracovaný na základě podkladů od klienta (fotografie, list vlastnictví nabývací titul, dispozice nemovitosti, vybavení nemovitosti, …) bez návštěvy dané nemovitosti. Primárně se jedná o tržní odhad, ale někdy takto u posudku pro finanční úřad pracují i někteří soudní znalci.

Odhad na základě cenových map

Posledním zde zmíněným druhem odhadu je odhad na základě cenových map, což je opět jen druh tržního odhadu, který vychází ze smluv vkládaných do katastru nemovitostí a odrážejí tak reální ceny, za které se nemovitosti v dané oblasti prodávají. Více například na www.cenovamapa.org.

Jak tedy sami vidíte, základní odlišení znaleckého posudku od tržního odhadu je vcelku jednoduché a již by se vám tak nemělo stát, že na otázku „jaký typ ocenění potřebuje“ nebudete znát odpověď.

Ceny

Nejlevněji vás teoreticky vyjde odhad od realitní kanceláře, protože za něj zpravidla nic napřímo neplatíte. Následuje on-line odhad, který u bytů stojí okolo 100 Kč (u domu okolo 200 Kč) a podobně vyjde odhad na základě cenových map.

Znalecký posudek obvykle stojí od 2 500 Kč až 3 500 Kč pro byty a 4 500 Kč až 5 500 Kč pro domy (pozemek stojí výrazně méně), ale musíte počítat s tím, že cena je smluvní a není limitována žádným oficiálním předpisem.

Podobná situace je i u tržních odhadů, ale je nutné počítat i s danou oblastí, protože například odhady v Praze jsou obvykle dražší než odhady z jiných oblastí ČR.

Shrnutí

Každý z výše zmíněných odhadů má své pro i proti a je tak nutné velmi zvážit, který odhad pro danou situaci použijeme, protože možná sice na začátku můžeme pár tisíc ušetřit, ale chyba při určení ceny bude obvykle mnohonásobně dražší a navíc certifikovaný odhad můžete předložit kupujícímu, který tak nebude mít pocit, že kupuje zajíce v pytli. Bude detailně znát jak právní stav nemovitosti, tak i reálnou tržní cenu, takže by ho neměla zaskočit ani hypotéka a nebude tak mít problém podepsat vám dopředu rezervační smlouvu.

0 komentářů

Zanechte odpověď

Napsat komentář