• Background Image

    Daň z nabytí nemovitých věcí a další daně týkající se nemovitostí

    13/02/2016

13/02/2016

Daň z nabytí nemovitých věcí a další daně týkající se nemovitostí

V souvislosti s koupí či prodejem vaší nemovitosti se můžete setkat s několika typy daní. Tou hlavní je Daň z nabytí nemovitých věcí a Daň z nemovitých věcí, protože na rozdíl od DPH či Daně z příjmu, na ně narazíte vždy.

Daň z nabytí nemovitých věcí

Skrze daň z nabytí nemovitých věcí (dříve nazývaná daň z převodu nemovitosti) má většina lidí v hlavě „4% z kupní ceny“ a „platba za nic“, přičemž to druhé platí bezezbytku a to první je někdy ještě horší.☺

V současné právní úpravě tuto daň u základních převodů platí prodávající (pozor však na to, že jako kupující ručíte za to, že prodávající tuto daň zaplatí, pokud by se tak nestalo, budete ji muset finančnímu úřadu uhradit vy!), ale je umožněno, aby se s kupujícím v kupní smlouvě od tohoto ustanovení odchýlili a daň tak platil kupující. U dražeb či nařízeních soudu je tomu tak vždy. V současnosti se sice projednává novela, která toto břímě má vždy přenést na kupující, ale vzhledem k tomu, že měla původně platit již od 1. 1. 2016, si na tuto změnu asi ještě počkáme a je vůbec otázka, zdali se ji dočkáme…

Sazba této daně opravdu je 4%, ale již nelze říci, že to je z kupní ceny, protože určit základ pro platbu této daně není žádná legrace. Pro jeho určení je nutné porovnat sjednanou cenu s tzv. „srovnávací daňovou hodnotou“, přičemž platí ta vyšší (jak jinak u státu…, ale odečíst si můžeme relevantní výdaje jako třeba znalecký posudek či pořizovací cenu). Skrze zjištění té tajemné srovnávací daňové hodnoty je to ještě složitější, protože si u nejběžnějších nemovitých věcí můžeme vybrat, jestli použijeme 75% směrné hodnoty (tuto hodnotu za vás vypočítá finanční úřad na základě údajů v daňovém přiznání, ale předběžně si ji můžete spočítat na této stránce) nebo 75% ceny zjištěné (tato cena platí automaticky v případech, kdy nelze použít směrnou cenu), kterou určí ve znaleckém posudku certifikovaný znalec.

Plátce daně musí mít na paměti, že daňové přiznání i musí podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl proveden vklad do katastru nemovitostí.

Daň z nemovitých věcí

S tímto typem daně se setkávají majitelé nemovitých věcí každý rok v dubnu či květnu. To je totiž doba, kdy chodí z FÚ do schránek složenky. V ten samí okamžik také občané často poprvé zjistí, cože to ta obecní rada či zastupitelstvo minulý rok odhlasovalo. Málokdy se stane, že by se tato daň snížila. A věřte, že bude hůř, protože dle mnoha „expertů“ jsou tyto daně stále oproti světu extrémně nízké.

Daňové přiznání k této dani je v zásadě nutné podat jen jednou při nabytí vlastnického práva a to do 31. ledna předmětného kalendářního roku. Proto, když nabydete svou nemovitou věc např. v červnu 2016, tak se vás toto daňové přiznání bude týkat až v roce 2017.

Tato daň se dělí na daň z pozemku a daň ze staveb a jednotek, přičemž oboje se podává v rámci jednoho daňového přiznání, které můžete vyplnit a podat přímo na stránkách daňové správy, viz zde.

Daň z příjmu

V souvislosti s prodejem nemovité věci může nastat i povinnost zaplatit daň z příjmu (aktuálně 15%), pokud nenastanou některé z následujících podmínek pro osvobození od placení:

  1. bydliště v nemovitosti dva roky (stačí jeden z manželů a jde o reálné bydliště!),
  2. úhrada vlastní bytové potřeby (pořídím si jinou nemovitou věc pro vlastní bydlení),
  3. vlastnictví min. 5 let,
  4. dědictví, kde zemřelý splnil podmínku (stačí, když podmínku vlastnictví 5 let splnil zemřelý),
  5. Převod družstevního bytu s vlastnictvím min. 5 let.

Zjednodušeně se tak dá říci, že tuto daň platíte obvykle jen v situaci, kdy něco koupíte a velmi rychle se ziskem prodáte.

Daň z přidané hodnoty

Při převodu mezi fyzickými osobami (obvykle neplátci DPH) se tato daň neřeší, ale pozor na to, pokud kupujete nemovitou věc od plátce této daně (firmy či OSVČ), protože pak je podstatné, zdali uběhly tři roky od vydání kolaudace nebo prvního užívání stavby, pokud ne, tak bude třeba DPH řešit.

U pozemků platí, že v případě prodeje plátcem DPH je nutné hradit DPH u stavebních pozemků a vyloučeny tak jsou jen louky a pole (pozemek, který netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a současně není stavebním pozemkem).

0 komentářů

Zanechte odpověď

Napsat komentář